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出品 | 子弹财经作者 | 吴磊编辑 | 蛋总美编 | 倩倩审核 | 颂文2025 年,又是一个豪宅 " 成交大年 "。克而瑞数据显示,2025 年上半年,全国 20 个核心城市总价 1000 万元以上新房成交共计 2.1 万套,其中上海贡献了约 34%,超过北京、深圳两座城市之和。上海强劲的市场需求之下,越来越多的高端住宅加速入市。9 月 17 日,大华集团在上海静安区的高端住宅项目「大华 · 静安年华」宣布 105 套房屋取得预售证。但和上海豪宅销售火热、不少项目开盘即 " 日光 " 的情况不同,这一项目的意向认购客户并不算多。9 月 28 日,「大华 · 静安年华」官微宣布,72 组意向客户符合上海购房政策,获得了摇号资格。若以此计算,这次首开当天去化率不足 70%。对于大华集团,外界并不熟悉。其实,大华集团是上海本地的老牌房企,成立时间比碧桂园、恒大还要早,只比万科晚了 4 年,但由于没有登陆资本市场、规模偏小,名气并不显赫。当碧桂园、恒大等房企闯入千亿大关之时,大华集团也开启激进扩张之路。只不过,在房地产行业 " 遇冷 " 之后,大华集团的业绩也明显承压。2024 年,大华集团营收、利润双下滑。其中,归母净利润同比暴跌 54.69% 至 6.64 亿元。自 2021 年以来,一批千亿房企先后倒下,国企越秀、华发,央企中建系等另一批房企又凭借强劲的资源优势,成为房地产市场的 " 黑马 "。而业绩开始承压的大华集团,未来能走多远?在上海强劲的需求面前,高端住宅项目如雨后春笋般涌现。9 月 17 日,「大华 · 静安年华」在官微宣布:105 套房屋取得预售证,19 日开启登记认购,认购金为 145 万元。同月 28 日,此项目正式开盘。9 月 25 日,「子弹财经」从一位中介处了解到,「大华 · 静安年华」此次推出的是小高层,面积约 108 平方米起," 具体价格没定,均价预计在 13 万元 /㎡左右。"从市场端来看,「大华 · 静安年华」地处上海市静安区大宁板块,每套房子基本 1400 万元起步,这个价格并不算低。(图 / 大华静安年华官微)但业内多位专家告诉「子弹财经」,如果大华集团将这个项目定价 13 万元 /㎡,利润并不高,甚至可能是 " 保本销售 "。这很大原因在于项目的土地成本极高。今年 3 月,大华集团拿下这个项目的「静安区 N070302 单元 111-21 地块」,耗资约 24.86 亿元,溢价率 32.3%。据媒体报道,当时,这宗土地热度颇高,吸引了华发股份、越秀 + 金茂联合体、绿城、中海、招商蛇口、保利置业、建发国际、大华集团等一众知名房企竞拍。最终经过 67 轮竞价,大华集团才斩获这宗地块,成交楼面价高达 9.27 万元 / 平方米,成为大宁板块的 " 单价地王 ",而这也直接抬高了项目成本。优淘城总裁薛建雄分析,上海的土建机电成本在 5000/㎡左右,公区装修、外立面、园林等装修目前投入主流约 5000/㎡。另外,项目还有 10% 左右的税,这意味着,13 万元 /㎡的均价,税在 1 万元以上。综合来看,不包括推广、营销等财务成本,建安成本就已经贴近 12 万元 /㎡。基于此,薛建雄认为," 高层估计微利甚至保本,主要靠别墅获得利润 "。" 这个项目利润肯定是有,只是不多。" 上海中原市场分析师卢文曦认为,上海造房子成本比较透明,高还是低主要取决于产品是否高端,毕竟豪宅的装修成本不低。" 一个项目下来利润多的可能在 10% 出头,少的话 8、9 个点。"但以这个价格入市,「大华 · 静安年华」对客户的吸引力也相对一般。9 月 27 日,「大华 · 静安年华」官微宣布,项目共获得 81 组意向客户,其中 72 组符合上海限购等政策。若全部意向客户均购入一套住房,首推的 105 套住房首开当天去化率也不足 70%。实际上,「大华 · 静安年华」面临的竞争并不少。「子弹财经」从一位中介处了解到,中建玖合打造的「中建 · 玖上琅宸」二批次也即将入市。这个项目同样位于静安区大宁板块,也是豪宅项目,一批次均价为 14.68 万元 /㎡,首开即售罄。(图 / 中建玖上琅宸官微)卢文曦指出,「中建 · 玖上琅宸」位于大宁板块的核心,向南可以看公园、紧挨地铁,又有央企名声造势,优势比较多。而「大华 · 静安年华」位置优势不明显,二者目前销售产品产品也有一定差异、错位,但价格上有优势。但在价格上,上述中介表示,在大宁板块的次新房、千万级别的高端项目大宁金茂府成交价仅在 12 万元 /㎡左右。接下来,「大华 · 静安年华」入市之后,就要直面和这些项目的竞争,去化压力可想而知。谈起大华集团,外界并不熟悉,但实际这是一家上海的老牌房企。大华集团始创于 1988 年,成立时间比碧桂园早了 4 年、比恒大早了 8 年。但和恒大、碧桂园主攻快周转的住宅开发业务不同,大华集团是城市更新运营商,长年专注于三旧改造、新城区建设、超大规模社区建设运营等业务。城市更新项目周期长,对资金链要求极高,能够深耕这一领域,本身就说明大华集团的实力、背景并不简单。1992 年,上海宝山区大华成片旧改开工,上海大场房地产开发经营公司(集体所有制)应运而生;1995 年,历任上海宝山区大场镇副镇长、新华村党总支书记的金惠明担任大场房地产总经理;1998 年,公司正式更名为大华,企业性质由集体转为有限责任。(图 / 大华集团公告)此后,大华集团逐渐成为了金惠明家族的 " 囊中之物 "。据大华集团披露,2002 年,上海宝山区大场镇经济联合社将其所持大华集团的 75% 股权、上海华翔房地产开发有限公司将其所持大华集团 15% 股权,转让给金惠明等 34 名自然人股东。2005 年,金惠明等 34 名自然人股东又将获得的 90% 股份全部转让给 6 家 " 华 " 字系公司。(图 / 大华集团公告)一番资产腾挪之后,金惠明间接持有大华集团约 33.04% 的股权;金惠明胞弟金建明间接持股 8.17%;金惠明女儿金玲间接持股 11.96%。综合来看,金惠明家族控制大华集团 53.17% 股权,成为真正的实际控制人,并一直控制至今。(图 / 大华集团公告)2007 年前后,保利发展、碧桂园、恒大等房企相继登陆资本市场,大华集团也试图借壳大连金牛上市,但在外界对于其 " 集体资产遭贱卖 " 的质疑之下,上市计划最终搁浅。只是,当同期成立的碧桂园、恒大销售额纷纷闯入千亿大关之时,大华集团也展露出对规模的渴望。据第一财经报道,早在 2021 年时,大华集团提出未来 2-3 年,以 " 提高去化,做大规模 " 为经营导向,做大规模,力争三年内实现 800 亿的销售目标。同年,大华集团在接受《华夏时报》采访时称,公司做大规模的考虑,有希望在全国的规模房企中占有一席之地(的目标)。在此之前,大华集团就已经加速在土地市场攻城略地。中指院数据显示,2019 年,大华集团在上海拿地金额为 162 亿元,是当年上海的冠军;2020 年,新增土地货值(全口径,下同)705 亿元;2021 年,又新增土地货值 625 亿元。2025 年前 8 月,大华集团新增土地货值 157 亿元,是房企新增土地货值榜 TOP30 中为数不多的民营房企之一。遗憾的是,大华集团没有赶上一个冲刺规模的好时机。2021 年,恒大爆雷,房地产自此逐步进入下行调整期,大华集团也难逃冲击。克而瑞数据显示,2024 年,大华集团实现全口径销售额 297.7 亿元,同比下滑 28%;2025 年前 8 月,其实现全口径销售额 149.2 亿元,同比下滑约 4%。激进扩张没有为大华集团带来想要的规模,但却带来了一系列 " 后遗症 "。在全国各地四处出击之时,大华集团在 " 大本营 " 上海却有失守之势。克而瑞披露的 2018 年上海房企权益销售额榜单显示,2018 年,大华集团在上海的权益销售额为 105.28 亿元,位列第五,力压华润置地、瑞安房地产、金地集团、龙湖集团、华发股份等一众房企。要知道,上海消费能力强劲,早已是房企 " 必争之地 ",竞争已然白热化。优淘城总裁薛建雄直言," 上海不愁资金,项目有点微利都会被挤爆,产品非常卷。"在各房企的不断内卷之下,大华集团在上海的优势地位并未持续保持。今年前 8 月,大华集团在上海的权益销售金额为 74.92 亿元,行业排名降至第 11 位,大幅下挫。作为上海 " 土生土长 " 的房企,大华集团如何稳住在大本营的销售、地位?没有稳固的大后方,又如何与一众国央企开发商在其他一二线城市展开竞争?对此,「子弹财经」试图向大华集团方面进行了解,但截至发稿仍未获回复。在上海的排名 " 掉队 " 之外,大华集团的业绩也正承受着巨大的压力。数据显示,2024 年,公司实现营收 501.97 亿元,同比下滑 22.99%;归母净利润 6.64 亿元,同比下滑 54.69%。对此,公司解释是 " 受房地产行业下行影响所致 "。(图 / 大华集团公告)过去,大华集团在土地市场上 " 出手大方 ",再叠加开发资金投入规模同步增加,导致公司债务居高不下。于 2024 年末,大华集团的总负债高达 1053 亿元,资产负债率为 70.29%。业绩下滑之后,大华集团的现金流也受到影响。2024 年,其经营现金流净额为 96 亿元,同比下滑 27.58%。截至 2024 年末,公司的现金及现金等价物为 152 亿元,同比下滑 17.65%;速动比率(流动资产 - 存货 / 流动负债)只有 0.46,不足 1,存在一定的流动性压力。(图 / 大华集团公告)在此情况下,大华集团是否有拓展足够畅通的融资渠道?如何保证资金链安全?未来是否有上市融资计划?对此,「子弹财经」试图向大华集团方面进行了解,但截至发稿仍未获回复。从目前的情况来看,大华集团的融资渠道似乎在收窄。Wind、查债通数据显示,在 2021 年发行了一笔公司债后,大华集团至今未有公开发行债券的信息。2024 年,其筹资现金流净额为 -131 亿元,还债金额远大于借款金额,也证明其正在奋力填补债务窟窿。从村书记到大华集团实控人,金惠明已经完成了一次身份的蜕变。近年来,金惠明又 " 猛踩油门 ",想实现规模的飞升,但在房地产市场环境发生翻天覆地的变化之后,当下或许更应该考虑如何抵御寒冬。* 文中题图来自:大华静安年华官微。